Miten lisätyöt ja lisälaskut syntyvät LVI-urakoissa?

LVI-urakan kustannukset nousevat harvoin työn määrän takia, vaan siksi että lähtötiedot, rajaukset tai päätöksenteko ovat epäselviä. Selkeä hinnoittelurakenne ja dokumentointi vähentävät yllätyksiä merkittävästi. In Tubon toimintamalli perustuu siihen, että asiakas ymmärtää mistä maksaa, ja miksi.

Lyhyesti:

Lisätyöt eivät ilmesty “tyhjästä”. Ne syntyvät yleensä siitä, että työn sisältö on alussa määritelty liian kapeasti, kohteen lähtötiedot ovat vajaat tai urakan aikana tehdään muutoksia. Kun rakennus on vanhempi tai järjestelmät ovat monimutkaiset, yllätyksiä tulee helpommin, ja siksi hinnoittelun ja päätöksenteon pelisäännöt kannattaa sopia etukäteen.

Pääpointit

Lisätyö ei ole automaattisesti huijaus, mutta sen pitää olla perusteltu ja dokumentoitu.

Yleisimmät lisälaskut liittyvät rakenteiden avauksiin, vanhoihin liitoksiin ja komponenttivaihtoihin.

Yrityskiinteistöissä riski kasvaa, koska vesijärjestelmät vaativat 2-4× enemmän huoltoa kuin asunnoissa käyttöasteen vuoksi (IFMA).

Hyvä sopimusmalli on: selkeä rajaus + hyväksyntäprosessi + raportointi.

Kun reagointi viivästyy, kustannus kasvaa. Käyttökatkos voi maksaa 10 000-80 000 € tunnilta (Gartner).

Mistä lisätyöt käytännössä alkavat?

Lisätyö syntyy usein siitä, että alkuperäinen tarjous koski “normaalia asennusta”, mutta kohde ei olekaan normaali. Esimerkiksi vanhojen liitosten purku, odottamattomat materiaalivaihdot tai lisätestaus tulevat vastaan vasta työn edetessä.

Pääpointti: Jos lähtötieto on arvio, myös lopputulos on usein arvio.

Milloin ongelma on rakenteissa, ei urakoitsijassa?

Tämä on hyvä erottaa, koska kaikki lisätyöt eivät ole kenenkään “syy”. Suomessa iso osa kiinteistökannasta on iäkästä: rakennuksista 38 % on valmistunut ennen vuotta 1970, jolloin putkistot voivat olla modernisoinnin tarpeessa seuraavan 10-20 vuoden aikana (Tilastokeskus).

Kun vanhaa järjestelmää avataan, vastaan voi tulla:

korroosiota ja heikkoja liitoksia
väärän kokoisia tai epästandardien mukaisia osia
puutteita dokumentaatiossa

Pääpointti: Kaikkea ei voi tietää ennen kuin näkee, mutta kaiken voi sopia ennen kuin laskuttaa.

Mitkä ovat yleisimmät lisätyöt yrityskiinteistöissä?

Yrityskiinteistössä lisätöiden syyt toistuvat yllättävän usein. Tässä “top-lista”, johon isännöitsijät törmäävät.

Rakenteiden avaukset ja palautukset: välttämättömiä, jos vuoto tai tukos on piilossa.

Komponenttien vaihto: väärä osa, väärä mitoitus tai vanhentunut komponentti.

Lisätestaus ja säätö: painekoe, tiiveys, toiminnan varmistus.

Työskentely rajoitetussa ajassa: yötyö, kauppakeskuksen aukiolo, erityisjärjestelyt.

Dokumentointi ja luovutus: valokuvat, mittaukset, raportti, luovutusmateriaalit.

Lisäksi kannattaa muistaa, että vesi- ja putkivuodot ovat yleisin ei-asuinrakennusten sisäinen vahinkotyyppi, 36-44 % kaikista vahingoista (FM Global). Tämä selittää, miksi testaukseen ja varmistuksiin käytetään aikaa.

Pääpointti: Lisätyöt syntyvät useammin olosuhteista kuin “ylimääräisestä tekemisen halusta”.

Miten lisälaskut voi estää jo tarjousvaiheessa?

Tässä kohtaa moni säästää väärässä paikassa. Kun tarjous tehdään kiireellä, rajaukset jäävät epäselviksi ja lisälaskut yllättävät.

Tarkista tarjousvaiheessa nämä:

Rajaus: mitä tarjoukseen kuuluu ja mitä ei

Lisätyön hyväksyntä: kuka hyväksyy ja miten nopeasti

Hinnoittelu: tuntihinnat, tarvikkeet, matkakulut, päivystys

Dokumentointi: mitä toimitetaan työn jälkeen

Reagointiaika: millä SLA:lla toimitaan Pk-seudulla

Alla tiivis vertailu sopimustavoista lisätöiden näkökulmasta:

Miten arvioida lisätyön järkevyys nopeasti?

Tämä on se käytännön malli, jota moni isännöitsijä käyttää, kun puhelin soi ja päätös pitää tehdä heti.

Vaihe 1: Pyydä perustelu yhdellä lauseella

Miksi lisätyö tarvitaan juuri nyt?

Vaihe 2: Pyydä todiste

kuva, mittaustulos tai selkeä havainto

Vaihe 3: Pyydä 2 vaihtoehtoa

minimikorjaus nyt
kestävämpi ratkaisu seuraavalla huoltokäynnillä

Vaihe 4: Tarkista vaikutus toimintaan

vaikuttaako käyttöön, turvallisuuteen tai aikatauluun?

Vaihe 5: Sovi hyväksyntä ja kirjaus

“Hyväksytty lisätyö X, arvio Y, toteutus Z”

Pääpointti: Kun lisätyö kirjataan oikein, siitä tulee hallittu päätös eikä ongelma.

Milloin urakoitsijan vaihto on perusteltu ja hallittu ratkaisu?

Vaihto kannattaa tehdä silloin, kun lisälaskut eivät ole “kohteen yllätyksiä”, vaan toistuva toimintatapa.

Yleisimmät merkit:

lisälasku tulee ilman hyväksyntää

raportointi puuttuu tai on ympäripyöreää

aikataulu ei pidä, ja selitys vaihtuu

sama ongelma korjataan moneen kertaan

Pääpointti: Hyvä yhteistyö tuntuu helpolta, koska asiat etenevät ilman jatkuvaa vääntöä.

Markus Kirvesmäki, toimitusjohtaja In Tubolla, yli 9 vuoden kokemus LVI-urakoinnista

Yleisiä kysymyksiä LVI-urakoiden lisätöistä ja lisälaskuista

Seuraavat kysymykset ja vastaukset käsittelevät yleisimpiä syitä, miksi lisätyöt ja lisälaskut syntyvät LVI-urakoissa.

Osio auttaa tilaajaa ymmärtämään, milloin lisätyö on perusteltu, miten se tulisi hyväksyä ja miten kustannusyllätyksiä voidaan ennaltaehkäistä sopimuksilla ja toimintamalleilla.

Onko lisätyö pakko hyväksyä heti?
Lisätyötä ei ole pakko hyväksyä heti, ellei kyse ole turvallisuuteen tai toiminnan jatkuvuuteen liittyvästä välittömästä riskistä.
Mistä tiedän, onko lisätyö perusteltu?
Lisätyö on perusteltu silloin, kun työn tarve ei ole ollut kohtuudella ennakoitavissa alkuperäisessä kartoituksessa.
Voiko lisälaskut rajata sopimuksella?
Lisälaskuja voidaan rajata sopimuksella, kun työn sisältö, tuntihinnat ja hyväksyntäkäytännöt määritellään etukäteen.

Selkeä sopimus vähentää tulkinnanvaraa ja auttaa pitämään kustannukset hallinnassa koko urakan ajan.

Yhteenveto

Lisätyöt syntyvät useimmiten siitä, että todellinen työ paljastuu vasta tekemisen aikana. Kun sovit hyväksyntäprosessin, hinnoittelun ja dokumentoinnin etukäteen, lisälaskut muuttuvat hallituiksi päätöksiksi.

Esimerkiksi dokumentaatio on osa kokonaisuutta, jolla yrityskiinteistön LVI-urakoitsijan hinnittelua kannattaa arvioida. Olemme koonneet koko mallin yhteen artikkeliin: Miten LVI-urakoitsijan hinnoittelu muodostuu yrityskiinteistöissä?

Muita blogi kirjotuksiamme: