Mistä tiedän, onko LVI-tarjous kohtuullisen hintainen?

LVI-urakan kustannukset nousevat harvoin työn määrän takia, vaan siksi että lähtötiedot, rajaukset tai päätöksenteko ovat epäselviä. Selkeä hinnoittelurakenne ja dokumentointi vähentävät yllätyksiä merkittävästi. In Tubon toimintamalli perustuu siihen, että asiakas ymmärtää mistä maksaa, ja miksi.

Lyhyt vastaus:

Yrityskiinteistöissä LVI-urakoitsijan hinnoittelu muodostuu työn laajuudesta, kiinteistön teknisestä vaativuudesta, vasteajoista sekä vastuun määrästä. Hinta ei ole pelkkä tuntihinta, vaan kokonaisuus, jossa maksetaan myös riskienhallinnasta, dokumentaatiosta ja toimintavarmuudesta. Mitä kriittisempi kiinteistö, sitä enemmän paino siirtyy laadun ja reagointikyvyn puolelle.

Pääpointit

Älä vertaa vain loppusummaa, vaan sisältöä ja vastuita.

Liian halpa tarjous on usein liian “ohut”: testaus, dokumentointi tai materiaalit jäävät epämääräisiksi.

Yrityskiinteistöissä huoltotarve on tyypillisesti 2-4× asuinkiinteistöihin verrattuna (IFMA), mikä vaikuttaa kustannusrakenteeseen.

Huollon laiminlyönnit tai virheelliset liitokset selittävät ison osan vesivahingoista (BSRIA) Siksi hinnan on tärkeää pitää sisällään laadunvarmistus.

Kun tarjous on kohtuullinen, se on myös helpoin toteuttaa: vähemmän yllätyksiä, vähemmän lisätöitä.

Miltä kohtuullinen LVI-tarjous näyttää paperilla?

Kohtuullinen tarjous on konkreettinen. Se kertoo mitä tehdään, millä materiaalitasolla, millä aikataululla ja miten laatu varmistetaan. Jos tarjous on “siisti mutta epämääräinen”, vertailu on mahdotonta.

Hyvän tarjouksen perusrakenne:

Työn rajaus (mitä sisältyy, mitä ei)

Työvaiheet (purku, asennus, eristys, säätö, käyttöönotto)

Materiaalit (tuoteryhmät/laatuluokka, ei pelkkä “tarvikkeet”)

Testaus ja dokumentointi (esim. painekokeet, mittauspöytäkirjat)

Vastuut ja takuu (miten reklamaatio hoidetaan, vaste)

Pääpointti: Kohtuullinen tarjous on “luettava työseloste”, ei pelkkä hinta.

Mitkä ovat yleisimmät merkit liian halvasta LVI-tarjouksesta?

Liian halpa hinta ei aina tarkoita huonoa tekijää, mutta se tarkoittaa lähes aina, että jostain on tingitty. Usein tingitään kohdista, joita tilaaja ei näe ennen kuin myöhemmin.

Tyypilliset punaiset liput:

Työvaiheita puuttuu (esim. käyttöönotto, säätö, koeponnistus)

Materiaalit ovat geneerisiä (“putket ja osat sisältyy”)

Lisätyöt on jätetty auki (“tarpeen mukaan” ilman yksikköhintoja)

Aikataulu on liian optimistinen ilman resursointia

Dokumentointi puuttuu tai on “pyydettäessä”

Taustaksi miksi laatu ja huolto painavat: vesi- ja putkivuodot ovat yleisin ei-asuinrakennusten sisäinen vahinkotyyppi, 36-44 % (FM Global). Tämä ei tarkoita “pelottelua”, vaan sitä, että yrityskiinteistössä laatuvarmistus on ihan normaalia riskienhallintaa.

Pääpointti: Liian halpa tarjous on usein rajattu niin, että osa työstä, vastuista tai laadunvarmistuksesta jää hinnan ulkopuolelle.

Milloin ongelma on tarjouspyynnössä, ei urakoitsijassa?

Tämä tulee vastaan etenkin PK-seudulla, kun kilpailutus halutaan nopeasti ja sama tarjouspyyntö lähetetään moneen paikkaan. Jos lähtötiedot ovat epäselviä, tarjoukset eivät ole vertailukelpoisia.

Yleisimmät rakenteelliset ongelmat tarjouspyynnössä:

Puuttuvat piirustukset tai laiteluettelot

Epäselvä tavoite: “korjaus” vs “parannus” vs “saneeraus”

Ei mainintaa käyttökatkoista, työajoista tai tilojen käytöstä

Puuttuva vaatimus mittauspöytäkirjoista ja luovutusaineistosta

Toimiva nyrkkisääntö: jos et pysty itse kuvaamaan työn lopputulosta yhdellä lauseella, urakoitsijakin joutuu arvaamaan sen. Ja arvaus näkyy hinnassa (ylös tai alas).

Pääpointti: Hyvä tarjouspyyntö tuottaa hyvät tarjoukset, huono tarjouspyyntö tuottaa arvaamista.

Miten tarkistan tarjouksen nopeasti: hakukriteerit ja kanavat?

Vaihelista: hakukriteerit ja kanavat

Askel 1: Tarkista yrityksen perusluotettavuus

Hakukriteerit: Y-tunnus, toimiala, vastuuhenkilöt, taloustiedot perustasolla
Kanavat: (YTJ - yrityshaku)(https://www.ytj.fi/)

Askel 2: Varmista tilaajavastuuasiat

Hakukriteerit: verovelkatiedot, eläkevakuutukset, työehtosopimus, tapaturmavakuutus
Kanavat: (Tilaajavastuu / Luotettava Kumppani)(https://www.tilaajavastuu.fi/)

Askel 3: Tarkista, onko tarjouksessa “piilopuutteita”

Hakukriteerit: puuttuuko testaus, säätö, dokumentointi, vasteajat, yksikköhinnat
Kanavat: oma checklist + rivi riviltä -vertailu (pyydä erittely)

Askel 4: Pyydä referenssit samantyyppisistä kohteista (PK-seutu)

Hakukriteerit: vastaava kiinteistötyyppi, samankokoiset järjestelmät, sama käyttöaste
Kanavat: urakoitsijan referenssilista + yksi puhelinsoitto tilaajalle

Askel 5: Vertaile laatua “prosessin” kautta, ei lupauksista

Hakukriteerit: työnjohto, aikataulutus, dokumentointi, luovutus, reklamaatiomalli
Kanavat: tarjouksen liitteet + 15 min Teams/puhelu

Pääpointti: Kun sinulla on kanavat ja hakukriteerit, et joudu luottamaan fiilikseen.

Miten vertaan kahta tarjousta järkevästi, jos molemmat “näyttävät samalta”?

Tee vertailu taulukolla. Tämä on se kohta, jossa päätökset oikeasti selkiytyy.

Vertailukohta	Tarjous A	Tarjous B
Työvaiheiden erittely	On / ei	On / ei
Materiaalitaso kuvattu	Selkeä / epäselvä	Selkeä / epäselvä
Testaus ja mittauspöytäkirjat	Sisältyy / ei	Sisältyy / ei
Luovutusaineisto	Mitä?	Mitä?
Vaste ja takuukäytäntö	Määritelty / auki	Määritelty / auki
Lisätyöt ja yksikköhinnat	On / ei	On / ei

Yksi käytännön vinkki: pyydä molemmilta “tarjouksen yhteenveto 5 bulletilla”. Jos toinen ei pysty, se kertoo usein sisällön tasosta.

Pääpointti: Paras tarjous ei ole halvin, vaan se jonka pystyt todentamaan.

Mitä kysyn ennen päätöstä, jotta vältyn lisätyölaskuilta?

Kysy nämä, ja pyydä vastaukset kirjallisina (riittää sähköposti):

“Mikä on työn rajaus yhdellä lauseella?”

“Mitä testataan ja miten se dokumentoidaan?”

“Mitkä ovat yleisimmät lisätyöt tässä kohteessa ja mitä ne maksavat?”

“Kuka on työnjohtaja ja miten viestintä hoidetaan työmaan aikana?”

“Miten toimitte, jos aikataulu kiristyy tai tiloissa on käyttörajoitteita?”

Taustalle pieni datapointti, miksi “testaus ja oikeat komponentit” merkitsee: yli 50 % vedenjakelujärjestelmien häiriöistä suurissa kiinteistöissä liittyy puutteellisiin asennuksiin tai väärään komponenttivalintaan (Ramboll).

Pääpointti: Hyvät kysymykset eivät hidasta hanketta, ne nopeuttavat sitä.

Markus Kirvesmäki, asiakasneuvoja In Tubolla, yli 9 vuoden kokemus LVI-urakoinnista

Yleisimmät kysymykset LVI-tarjousten hinnoittelusta yrityskiinteistöissä

Seuraavat kysymykset ja vastaukset käsittelevät yleisimpiä huolia, joita yrityskiinteistöjen omistajilla ja isännöitsijöillä on arvioidessaan LVI-tarjouksen hintatasoa, sisältöä ja vertailtavuutta.

Onko liian halpa tarjous aina huono?
Liian halpa LVI-tarjous ei ole aina huono, mutta se on usein merkki rajatusta sisällöstä tai vastuusta.
Kohtuullinen hinta näkyy yleensä selkeytenä, ei vain alhaisena summana.
Miksi testaus ja pöytäkirjat ovat tärkeitä?
Testaus ja pöytäkirjat ovat tärkeitä, koska ne varmistavat työn toimivuuden ja dokumentoivat vastuut.
Ilman niitä järjestelmän kuntoa on vaikea todentaa myöhemmin.
Miten nopeasti saan tarjouksista vertailukelpoisia?
Tarjouksista saa vertailukelpoisia nopeasti pyytämällä eritellyn työn sisällön, materiaalit ja vastuut.

Selkeä rakenne paljastaa erot heti.
Mitä PK-seudulla kannattaa painottaa urakoitsijaa valitessa?
PK-seudulla LVI-tarjousta arvioidessa kannattaa painottaa reagointikykyä, kokemusta ja selkeää vastuunjakoa.

Nämä vaikuttavat kustannuksiin enemmän kuin yksittäinen tuntihinta.

Yhteenveto

Kohtuullinen LVI-tarjous on selkeä, vertailtava ja sisältää laadunvarmistuksen, ei vain “asennuksen”. Kun käyt läpi hakukriteerit ja kanavat sekä vertaat tarjouksia taulukolla, liian halpa hinta paljastuu yleensä nopeasti.

Sertifikaatit ja luvat ovat yksi osa kokonaisuutta, jolla yrityskiinteistön LVI-urakoitsijan luotettavuutta kannattaa arvioida. Olemme koonneet koko mallin yhteen artikkeliin: Mistä tietää, onko LVI-urakoitsija oikeasti luotettava?

Muita blogi kirjotuksiamme: